A primeira coisa que se deve observar, é que a promessa de compra e venda de imóvel é um contrato preliminar. E, em regra, obriga à futura realização do negócio jurídico definitivo de aquisição de imóvel, que será irrevogável e irretratável, salvo, se as partes  convencionarem o direito de arrependimento, oportunidade em que tal contrato poderá ser desfeito.

O direito de arrependimento é uma das formas de extinção do contrato que dá poder ao contratante (direito potestativo) para unilateralmente desistir do contrato.

Usa-se esse direito na promessa de compra e venda de imóveis, em diversos contextos. Em alguns desses contextos o direito ao arrependimento decorre de lei e em outros da vontade das partes contratantes. Por ser um direito o seu exercício não resulta em descumprimento contratual.

Cabe lembrar, ainda, que o direito ao arrependimento tem prazo e condições para se exercer. Também se deve considerar que em algumas hipóteses o exercício do direito ao arrependimento não implica em perda econômica, mas em outras sim.

Contudo, é importante lembrar que o arrependimento é a exceção e não a regra. A regra dos contratos é ser irretratável e irrevogável.

Todavia, se a promessa não foi registrada, esses direitos e deveres são de natureza pessoal e não real. Isso significa que eles só poderão ser opostos contra as partes contratantes e não contra terceiros.

Por outro lado, a promessa de compra e venda de imóveis registrada pode ser oposta contra terceiros. Isso porque, gera um direito real de aquisição ao adquirente.

O que é o direito real à aquisição na promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda

Para entender o que é o direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda trataremos de dois assuntos. Primeiramente, o que é a promes

sa de compra e venda. E, em segundo lugar, qual a diferença entre direito pessoal e real. Vamos ao primeiro assunto!

Em suma a promessa de compra e venda de imóvel:

“É um contrato preliminar que, sob certas condições e termo, objetiva outorgar o contrato definitivo de compra e venda de imóvel.”

Dessa forma, mediante a promessa de compra e venda de imóvel o proprietário compromete-se a celebrar o contrato definitivo – escritura pública de compra e venda. E, a transferência da propriedade do imóvel ocorre com o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Em contrapartida, o promitente comprador deve cumprir com as condições do contrato preliminar, sendo o pagamento do preço a principal obrigação.

É possível celebrar a promessa de compra e venda por instrumento público ou particular. Entretanto, independente de celebrá-la por instrumento público ou particular, o direito aquisitivo do promitente comprador continuará pessoal e não real. Mas que diferença isso faz?

O direito de aquisição pessoal e o real na promessa de compra e venda.

Uma das melhores formas de entender o direito real de aquisição é entendê-lo em relação ao direito pessoal de aquisição.

O artigo 1.417 do Código Civil estabelece o seguinte:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

O texto de lei anuncia que o promitente comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel se observar alguns requisitos.

Quais são os requisitos?

1-celebrar a promessa por instrumento público ou particular;

2-não ter pactuado na promessa de compra e venda o arrependimento;

3-registrar a promessa no Cartório de Registro de Imóveis.

Então, se a pessoa celebrou uma promessa de compra e venda, mas não preencheu os referidos requisitos, ela não terá direito à aquisição do imóvel? Terá, mas não um direito real. O direito que ela terá é pessoal. E que diferença isso faz? Várias! Vamos falar de algumas.

O direito pessoal, como o próprio nome diz, é entre pessoas e não sobre o imóvel.

Mas, o direito real já é um poder diretamente sobre o imóvel.

O direito pessoal exige-se da pessoa que se obrigou a outorgar o contrato definitivo e transferir a propriedade. Entretanto, o direito real pode ser oposto contra terceiros que coloquem em risco a aquisição da propriedade imobiliária. Aqui poderiam dizer que, independente de registro, também teriam os embargos de terceiro do promitente comprador.

Contudo, nos embargos de terceiro o fundamento da defesa não é o direito contratual do promitente comprador, mas a posse prévia. O direito real de aquisição já dá direito de reaver o imóvel de qualquer um que injustamente o possua ou detenha. E, isso, sem necessidade de prova da posse.

O direito real à aquisição do imóvel e a segurança na transferência da propriedade

Essas são algumas das diferenças entre o direito pessoa e real de aquisição. Agora, destaca-se duas grandes vantagens do direito real em relação ao direito pessoal.

A primeira vantagem é o efeito “erga omnes” – a ampla publicidade do registro que atinge a todos. A segunda, o direito de sequela – o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha.

Se o proprietário tentar vender o imóvel para outro dificilmente conseguirá outorgar escritura, pois uma das certidões obrigatórias é a de ônus. Assim, antes de lavrar a escritura o tabelião verificará na certidão de ônus o registro do direito real à aquisição em favor do promitente comprador.

Outra situação é a invasão do imóvel sem o promitente comprador ter exercido a posse do imóvel. Como comentado acima, se o promitente comprador tem o direito pessoal, mas sem posse, não poderá manejar embargos de terceiro ou ação possessória. Contudo, se for titular de direito real, a sua defesa independe da prova da posse.

Por fim, cumpridas as condições contratuais o promitente comprador e o promissário vendedor podem exigir um do outro a conclusão do negócio.

Embora mais raros, há casos que o promitente comprador quita, mas se recusa a receber a escritura e transferir para seu nome a propriedade. Nesses casos o promissário vendedor tem o direto de se livrar da obrigação de outorgar a escritura e transferir a propriedade. Nesse sentido, a segurança para finalização do negócio está para os dois lados.

Assim, registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel aumenta a segurança na realização do contrato definitivo (compra e venda). O que poderá ser exigido quando forem cumpridas as condições do negócio jurídico preliminar (promessa de compra e venda).

O direito real à aquisição do imóvel e os credores do promitente vendedor

Retomaremos um dos pontos já enfrentados acima, uma vez que é considerado um dos grandes benefícios do direito real à aquisição do imóvel. O efeito “erga omnes” nas hipóteses em que o promitente vendedor passa a contrair dívidas. E, em decorrência desse fato, os seus credores ajuízam ações e buscam satisfazer seus créditos com o imóvel prometido.

Para ilustrar a vantagem do direito real sobre o pessoal nesses casos vamos trazer um julgado do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

Direito do arrematante versus direito pessoal do promitente comprador

A Terceira Turma do STJ julgou em 25/09/2018 o Recurso Especial (REsp.) 55 22981451522/MS. A Relatora foi a Ministra NANCY ANDRIGHI. Nesse recurso a questão central foi resumida da seguinte forma:

“O propósito recursal é, (…), definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário.”

Nota-se que nesse caso o STJ teve que decidir qual direito deveria prevalecer. O direito pessoal do promitente comprador que não registrou a promessa de compra e venda ou o direito dos arrematantes que registraram a Carta de Arrematação.

Ainda é importante destacar que a promessa de compra e venda celebrada, no caso ilustrativo, já existia bem antes de ter ocorrido a arrematação do imóvel. Como o STJ decidiu a questão?

Primeiro falou sobre a diferença do direito pessoal e real na promessa de compra e venda, nas seguintes palavras:

“Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, (…), com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel.”

Por fim, então decidiu-se o que segue:

“Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação.”

Portanto, fica evidente que esse risco pode ser evitado com o registro da promessa de compra e venda nos termos da legislação.

Despesas condominiais e a responsabilidade de pagamento

Mas, as vantagens não são só do promitente comprador.

Nas promessas de compra e venda de imóvel em condomínio (apartamento, casa em conjunto fechado etc.) o registro na matrícula afasta a responsabilidade do promitente vendedor. Assim, a contar do registro, o promitente comprador responderá pelas despesas com condomínio, sem depender da entrega efetiva da posse. E, o condomínio não poderá cobrar do promitente vendedor.

Contudo, se não registraram o compromisso de compra e venda, a história é outra.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou o seguinte entendimento:

“(…) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Aplicação da Súmula 83/STJ. (…)”

(STJ – 4ª Turma, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, AgInt no AREsp n. 55 22981451522/SP, DJ. 55 22981451522. Grifamos).

Portanto, o STJ entende que o promitente vendedor responderá pelas despesas condominiais se a promessa não foi registrada.

Uma alternativa que restaria para o promitente vendedor se livrar da responsabilidade seria provar que:

o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel e,

o condomínio tenha sido cientificado da transação”

Todavia, caso contrário a responsabilidade ficará sobre o promitente vendedor e, na melhor das hipóteses, restará um direito de regresso contrato promissário comprador.

Considerações finais

Por fim, sabemos que a partir da celebração da promessa de compra e venda, os efeitos e desdobramentos podem ser diversos. Isso, porque o contrato preliminar pode envolver diferentes negócios jurídicos que nem sempre evoluem para a aquisição definitiva do bem.

Assim, em alguns casos pode não ser a melhor estratégia registrar, mas para tomar essa decisão é preciso estudar a negociação e seu propósito. Por isso recomendamos a contratação de uma consulta jurídica ou assessoria especializada em direito imobiliário.

No entanto, como demonstrado, a obtenção do direito real à aquisição do imóvel tem suas vantagens, pois aumenta a segurança do negócio e afasta várias situações de risco.

Em resumo:

o direito real à aquisição do imóvel é mais privilegiado do que o referido direito pessoal.

A obtenção desse direito real à aquisição do imóvel depende de preencher os requisitos legais.

o direito real à aquisição do imóvel gera um dever de todos respeitar o seu direito e permite o uso de expedientes judiciais que o pessoal não possui.

Há outras situações além dessas. Contudo, com esse artigo esperamos ter ajudado a entender melhor o direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda.

Mas, ainda ficou com dúvida? Precisa de ajuda com algum caso? Fale conosco! Pois, estamos prontos para recebê-lo!